Die HCSF-Verschuldungsobergrenze von 35 % inklusive Versicherung bleibt die strukturelle Einschränkung für jede Vermögensstrukturierung im Jahr 2026. Sobald das Projekt Erwerb, umfangreiche Arbeiten und möglicherweise eine Mietimmobilie kombiniert, deckt die von den Banken berechnete Kreditfähigkeit oft nur einen Teil des Bedarfs. Wir beobachten, dass es genau bei der finanzierbaren Quote und dem Zeitplan für die Mittelverwendung entscheidend wird, lange bevor die Frage des nominalen Zinssatzes aufkommt.
Finanzierbare Quote und HCSF-Schwelle: der wahre Filter der Vermögensstrukturierung
Ein Vermögensprojekt überschreitet selten die Bankkriterien durch seinen Bruttobetrag. Die Blockade ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen Rückzahlungsbelastungen und Nettoeinkommen, berechnet einschließlich der Kreditnehmerversicherung. Mit einem Eigenkapital von etwa 10 % passiert ein Antrag leichter den Filter, aber diese Schwelle reicht nicht aus, wenn das Projekt Arbeiten umfasst, die einen signifikanten Teil des Gesamtbudgets darstellen.
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Der untergenutzte Hebel bleibt die Glättung der Kreditlinien. Anstatt eines einzigen Darlehens empfehlen wir, die Finanzierung in zwei separate Linien aufzuteilen: ein klassisches, amortisierbares Immobilienkredit für den Erwerb und ein kurzfristiges Darlehen für die Arbeiten. Die aufgeschobene Rückzahlung des Darlehens für die Arbeiten, die auf die Zwischenzinsen während der Bauphase beschränkt ist, ermöglicht es, in den ersten Monaten unter der 35 %-Obergrenze zu bleiben, während ein einzelnes Darlehen mechanisch die Belastungsquote in die Höhe treibt.
Um die Strukturen je nach Ihrer Situation zu vergleichen, ermöglichen die Kreditlösungen von Puissance Patrimoine, diese Architektur mit zwei Linien zu simulieren und die HCSF-Anforderung bereits in der ersten Schätzung zu berücksichtigen.
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Erweiterter PTZ und klassisches Darlehen: abwägen je nach Zone und Zeitplan
Der PTZ wurde seit dem 1. April 2025 auf Neubauten im gesamten Gebiet ausgeweitet. Diese Erweiterung verändert die Rahmenbedingungen für Vermögensprojekte, die eine Bau- oder Erwerbs-Komponente in VEFA integrieren. Der PTZ senkt die Gesamtkosten der Finanzierung, ohne die Verschuldungsquote wie ein klassisches Darlehen zu belasten, da seine Rückzahlung aufgeschoben wird.
Die Abwägung zwischen PTZ und reinem amortisierbarem Darlehen hängt von drei technischen Parametern ab:
- Der geografischen Lage der Immobilie, die den maximalen Betrag des PTZ und die Dauer der Rückzahlungsaufschiebung bestimmt.
- Dem Zeitplan der Realisierung: Eine Baustelle, die sich über mehr als 18 Monate erstreckt, macht den PTZ weniger vorteilhaft, da die Zwischenzinsen des ergänzenden Darlehens sich ansammeln.
- Der gesamten finanzierbaren Quote: Der PTZ deckt nur einen Teil des Projekts. Wenn der Restbetrag, der finanziert werden muss, das übersteigt, was die Bank in einem klassischen Darlehen unter der 35 %-Marke akzeptiert, bricht die Struktur trotz des PTZ zusammen.
Wir beobachten, dass viele Anträge scheitern, weil der PTZ in den Finanzierungsplan integriert wurde, ohne zu überprüfen, ob die ergänzende Linie mit den HCSF-Normen kompatibel bleibt. Die Simulation der globalen Belastungsquote, bevor der PTZ-Antrag eingereicht wird, vermeidet diese Falle.
Vorfälligkeitsverkauf und Crowdfunding: wenn die Bank nein sagt
Einige Vermögensprojekte bestehen einfach nicht im klassischen Bankenkreis. Eine Immobilie, die eine umfangreiche Renovierung in einem wenig liquiden Bereich benötigt, ein Ertragsgebäude mit Normierungsarbeiten oder eine Struktur, bei der ein Verkäufer bereit ist, die Zahlung zu strecken: Diese Konfigurationen erfordern Lösungen außerhalb der Bank, die in allgemeinen Seiten nie behandelt werden.
Der Vorfälligkeitsverkauf stellt eine konkrete Alternative dar. Der Käufer zahlt einen anfänglichen Betrag und dann monatliche Raten direkt an den Verkäufer über einen vereinbarten Zeitraum, ohne eine Kreditinstitution einzubeziehen. Der Vorteil ist doppelt: kein Bankdossier zu erstellen und keine HCSF-Anforderung, da es sich nicht um ein Darlehen im regulatorischen Sinne handelt. Im Gegenzug behält der Verkäufer das Eigentum bis zur vollständigen Zahlung, und der Gesamtpreis umfasst in der Regel eine Risikoprämie.
Das Immobilien-Crowdfunding funktioniert nach einer anderen Logik. Plattformen sammeln Mittel von privaten Investoren, um ein bestimmtes Immobilienprojekt zu finanzieren. Dieser Mechanismus eignet sich für Projektträger, die von den Banken abgelehnt wurden, aber die Zinssätze sind erheblich höher als bei einem klassischen Immobilienkredit. Die Finanzierungsdauer überschreitet selten einige Jahre, was einen klaren Ausstiegsplan (Verkauf, Bankrefinanzierung nach Abschluss der Arbeiten) erfordert.
Garantie und Kreditnehmerversicherung in nicht standardisierten Strukturen
Außerhalb des Bankenkreises ändert sich die Frage der Garantie. Ein klassisches Immobilienkredit ist durch eine Hypothek oder eine Bürgschaft abgesichert. Bei einem Vorfälligkeitsverkauf schützt die im notariellen Vertrag festgelegte Rücktrittsklausel den Verkäufer. Beim Crowdfunding hat die Garantie oft die Form einer ersten Hypothek zugunsten der Plattform.
Die Kreditnehmerversicherung, die bei einem Bankdarlehen obligatorisch ist, existiert nicht bei einem Vorfälligkeitsverkauf. Dieser Punkt wird regelmäßig übersehen: Im Falle des Todes oder der Invalidität des Käufers werden die verbleibenden Raten zu einer Erbschaftsverbindlichkeit. Wir empfehlen, eine individuelle Todes- und Invaliditätsversicherung abzuschließen, die auf den Betrag und die Dauer der verbleibenden Zahlungen abgestimmt ist.
Auswahlkriterien je nach Profil des Vermögensprojekts
Die richtige Finanzierung ist nicht die günstigste in nominalen Zinssätzen. Es ist diejenige, deren Rückzahlungsstruktur sich an den tatsächlichen Zeitplan des Projekts und an die verbleibende Verschuldungsfähigkeit des Kreditnehmers anpasst.
- Einfaches Erwerbsprojekt mit ausreichendem Eigenkapital: klassisches, amortisierbares Immobilienkredit, eventuell ergänzt durch einen PTZ, wenn die Immobilie förderfähig ist.
- Gemischtes Projekt aus Erwerb und umfangreichen Arbeiten: Struktur mit zwei Linien (Immobilienkredit plus Darlehen für Arbeiten mit Aufschub), wobei die konsolidierte Belastungsquote unter 35 % überprüft wird.
- Atypische Immobilie oder wenig liquider Bereich, Bankablehnung: Vorfälligkeitsverkauf, wenn der Verkäufer zustimmt, oder Crowdfunding mit kurzfristigem Ausstiegsplan.
- Gelegentliche Vermögensliquidität (Kauf von SCPI-Anteilen, Vorschuss auf Erbschaft): Vorschuss auf Lebensversicherungsvertrag oder Lombardkredit, der an ein Finanzportfolio gebunden ist, ohne Auswirkungen auf das HCSF-Verhältnis.
Der Lombardkredit bleibt insbesondere untergenutzt. Durch die Verpfändung eines Lebensversicherungsvertrags oder eines Wertpapierportfolios erhält der Kreditnehmer eine Liquiditätslinie, ohne seine Bankverschuldung im Sinne der HCSF zu erhöhen. Die finanzierbare Quote hängt von der Art der verpfändeten Vermögenswerte ab: Ein Eurofonds bietet eine bessere Quote als ein Aktienportfolio.
Jede Vermögensstrukturierung basiert auf einem Gleichgewicht zwischen Quote, Dauer und Garantie. Bevor die Zinssätze verglichen werden, bleibt der erste Schritt, den Zeitplan der Realisierung und die Belastungsquote nach der Finanzierung genau zu kartieren. Auf diesen beiden Parametern basiert die tatsächliche Durchführbarkeit des Projekts.