Der PLU und der RNU unterliegen nicht demselben rechtlichen Mechanismus. Der erste ist ein lokales Planungsdokument, das von der Gemeinde oder der Interkommunalität erstellt wird. Der zweite ist ein Korpus nationaler Regeln, kodifiziert in den Artikeln L. 111-1 und folgenden des Baugesetzbuchs, das standardmäßig dort gilt, wo kein lokales Dokument existiert. Die beiden zu verwechseln, ist wie der Vergleich einer Teilungserklärung mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch.
Opponierbarkeit des PLU und Veröffentlichung im Geoportal der Stadtplanung
Ein PLU, der durch Beschluss des Gemeinderats angenommen wurde, hat keine rechtliche Wirkung, solange er nicht veröffentlicht ist. Seit dem 1. Januar 2023 bedingte die Veröffentlichung im Geoportal der Stadtplanung die Opponierbarkeit des PLU. Ein genehmigtes, aber nicht auf diesem nationalen Portal veröffentlichtes Dokument lässt die Gemeinde unter dem Regime des RNU, selbst wenn der PLU einstimmig beschlossen wurde.
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Wir beobachten regelmäßig Projektträger, die einen PLU im Rathaus konsultieren, ohne die tatsächliche Veröffentlichung zu überprüfen. Das Risiko ist konkret: Eine Genehmigung, die auf der Grundlage eines nicht opponierbaren PLU erteilt wurde, kann im Verwaltungsstreit angefochten werden.
Um genau zu wissen, welche Unterschiede zwischen PLU und RNU für Ihr Grundstück gelten, ist der erste Reflex, den Status des Dokuments im Geoportal zu überprüfen, bevor Sie einen Bauantrag oder eine vorherige Erklärung einreichen.
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RNU: ergänzende Planungsregeln und eingeschränkte Bebaubarkeit
Der RNU ist kein Plan. Er unterteilt das Gebiet nicht in Zonen, legt weder COS noch maximale Höhe pro Sektor fest. Er stellt allgemeine Bebaubarkeitsregeln auf, die im gesamten nationalen Gebiet gelten. Die Hauptbeschränkung ist das Prinzip der eingeschränkten Bebaubarkeit: außerhalb der derzeit urbanisierten Teile der Gemeinde sind neue Bauvorhaben grundsätzlich verboten.
Dieses Prinzip zielt darauf ab, die Zersiedelung landwirtschaftlicher und natürlicher Flächen zu vermeiden. Es gibt einige strenge Ausnahmen:
- Bauten und Anlagen, die für die landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Nutzung erforderlich sind
- Öffentliche Einrichtungen, die mit der Ausübung einer landwirtschaftlichen, pastoralen oder forstwirtschaftlichen Tätigkeit vereinbar sind
- Bauten, die durch einen begründeten Beschluss des Gemeinderats genehmigt werden, nach übereinstimmender Stellungnahme der Abteilungskommission für den Schutz natürlicher, landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Flächen
In der Praxis ist es eine Herausforderung, eine Baugenehmigung unter dem RNU für ein klassisches Wohnprojekt in nicht urbanisierten Gebieten zu erhalten. Die übereinstimmende Stellungnahme der CDPENAF bleibt ein schwieriges Hindernis, das ohne solide Begründung schwer zu überwinden ist.
Zonierung PLU: Was die Regelung tatsächlich pro Zone erlaubt
Der PLU strukturiert das Gemeindeterritorium in Zonen, von denen jede eine eigene Regelung hat. Die vier großen Kategorien (U, AU, A, N) sind bekannt, aber ihr regulatorischer Inhalt variiert erheblich von Gemeinde zu Gemeinde. Zwei U-Zonen zweier benachbarter Gemeinden können völlig unterschiedliche Regeln für Höhe, Grundfläche oder Rücksprünge auferlegen.
Die Regelung des PLU behandelt folgende Aspekte für jede Zone:
- Die Bestimmung und Unterbestimmung der genehmigten Bauten (Wohnung, Handel, Tätigkeit, Ausstattung)
- Die Regeln zur Volumetrie: maximale Höhe, Grundfläche, Vollflächenkoeffizient
- Die Platzierung im Verhältnis zu öffentlichen Wegen, Trennlinien und anderen Bauten
- Die Verpflichtungen in Bezug auf Parkplätze und Grünflächen
Der PADD orientiert die Regelung, ohne direkt gegenüber den Genehmigungen opponierbar zu sein. Es sind die schriftliche Regelung und die grafische Regelung (Zonierungsplan), die die Entscheidungen der Stadtplanung begründen. Ein häufiger Fehler besteht darin, sich auf die Orientierungen des PADD zu verlassen, um die Bebaubarkeit eines Grundstücks vorherzusehen, während nur die Zonierungsregelung maßgeblich ist.
Entwicklungs- und Programmierungsorientierungen
Die OAP ergänzen die Regelung in bestimmten strategischen Sektoren. Sie definieren Gestaltungsprinzipien (Zugänglichkeit, funktionale Mischung, Landschaftsgestaltung), mit denen die Projekte kompatibel sein müssen, nicht konform. Die juristische Nuance ist entscheidend: Die Kompatibilität lässt einen Ermessensspielraum, die Konformität erfordert strikte Einhaltung.
Übertragung der PLU-Kompetenz an die Interkommunalitäten und Übergangszeit unter RNU
Die Verallgemeinerung des PLUi (interkommunaler Flächennutzungsplan) verändert die Situation für viele ländliche Gemeinden. Wenn eine Gemeinschaft von Gemeinden die Erstellung eines PLUi in Angriff nimmt, bleiben die Gemeinden, deren POS seit 2021 verfallen ist, während des gesamten Verfahrens unter dem RNU. Diese Übergangszeit dauert oft mehrere Jahre.
Während dieses Zeitraums blockiert oder verlangsamt die eingeschränkte Bebaubarkeit des RNU Projekte, die unter einem lokalen Dokument genehmigt werden könnten. Wir empfehlen den Projektträgern, den Zeitplan für die Erstellung des PLUi bei der Interkommunalität zu überprüfen, da die Öffnung von AU-Zonen im zukünftigen Dokument das Bebaubarkeitspotenzial eines Grundstücks radikal verändern kann.
Der Übergang vom RNU zum PLUi stellt auch eine Herausforderung für die Governance dar: Die Bürgermeister verlieren die direkte Kontrolle über die Zonierung zugunsten des interkommunalen Organs. Die Abwägungen zwischen den Gemeinden im Rahmen des PLUi wirken sich auf die Verteilung der Baurechte und die Lage zukünftiger Urbanisierungszonen aus.
Der Unterschied zwischen PLU und RNU beschränkt sich nicht auf eine Frage des regulatorischen Vokabulars. Er bestimmt die tatsächliche Bebaubarkeit eines Grundstücks, die Handlungsspielräume des Antragstellers und das Niveau der rechtlichen Sicherheit einer Genehmigung. Die Überprüfung des anwendbaren Regimes vor jedem Grundstückskauf bleibt die minimale Vorsichtsmaßnahme, um ein Projekt zu vermeiden, das durch einen schlecht identifizierten regulatorischen Rahmen blockiert wird.